Ответственность арендатора за пожарную безопасность

Для каких зданий необходимы противопожарные системы

Для начала вам необходимо определиться, требуется ли в вашем арендуемом помещении в обязательном порядке устанавливать системы автоматического пожаротушения и сигнализации.

Поскольку торговые здания чаще всего сдаются в аренду, мы рассмотрим различные варианты объектов данного типа. Согласно действующему законодательству, коммерческие здания должны быть оборудованы автоматическими устройствами пожаротушения (АУПТ) и автоматическими системами пожарной сигнализации (АУПС) в этом случае:

• Одноэтажные коммерческие здания, если вестибюль и подсобные помещения расположены в подвале или цокольном этаже, должны быть оборудованы автоматической системой противопожарной защиты, если площадь превышает 200 квадратных метров, и должны быть оборудованы автоматической системой противопожарной защиты если площадь меньше.
• Если подсобное помещение и торговый зал расположены на первом этаже, стандартная площадь увеличивается до 3500 м.
• Двухэтажные коммерческие здания независимо от площади оборудуются двумя системами, если торговый зал и другие помещения расположены на первом этаже или в подвале. Для надземных зданий площадью более 3500 квадратных метров необходима установка АУПТ. В противном случае - АУПС.
• Торговые центры высотой три этажа и выше должны быть оборудованы всеми системами пожарной безопасности.

Кто должен устанавливать

Чтобы ответить на вопрос, кто несет ответственность за пожарную безопасность – собственник здания или арендатор, обратимся к законодательству. По закону ответственность за соблюдение пожарной безопасности лежит не только на арендодателе, но и на собственнике недвижимости архитектура.

Однако, чтобы определить, кто несет ответственность за каждую конкретную ситуацию, необходимо просмотреть договор аренды. Если там написано, что арендатор обязан поддерживать пожарную безопасность объекта недвижимости, то, скорее всего, при отсутствии системы сигнализации ее установка и обслуживание лягут на его плечи.

Разграничение ответственность за пожарную безопасность между арендатором и арендодателем

Практически все вопросы, связанные с определением прав и обязанностей сторон договора аренды, регулируются путем составления договора. Эти правила предусматривают лишь общие стандарты, которые должны соблюдать контрагенты по аренде.

Это касается и требований пожарной безопасности. Эти правила необходимо соблюдать независимо от того, является ли оператор объекта собственником или арендатором.

К основным мерам пожарной безопасности для арендаторов относится обучение сотрудников. Их результаты документированы в журнале

Общие нюансы, связанные с обязанностями по пожарной безопасности при оформлении аренды:

• Арендаторы обязаны соблюдать нормы пожарной безопасности с момента подписания договора и передачи имущества во временное владение;
• При сдаче дома или здания в аренду его техническое состояние должно быть хорошим и соответствовать основным требованиям пожарной безопасности;
• Разделение обязанностей по обеспечению пожарной безопасности осуществляется в соответствии с условиями договора, а при отсутствии условий договора - в соответствии с нормативными актами;
• Арендаторы будут всегда соблюдать нормы пожарной безопасности, если это применимо к их деятельности.

Конкретный перечень мер пожарной безопасности, которые должны соблюдать жильцы, зависит от назначения и вида деятельности объекта, его численности и особенностей размещения.

Например, стандарты безопасности сильно различаются в офисах и торговых объектах. В офисах обычно работают только штатные сотрудники, поэтому обеспечить пожарную безопасность относительно просто. Магазин – это место, где собираются люди и им не нужно разбираться во всех сложных режимах пожарной безопасности объекта.

Прежде чем сдавать объект в аренду, мы рекомендуем убедиться, что он соответствует всем основным требованиям пожарной безопасности. Прежде всего, это предполагает наличие таких технических средств, как системы обязательной защиты и запасные выходы. Если вы не знаете, на что обращать внимание при приеме в аренду недвижимости, поговорите со специалистами и техническими специалистами по недвижимости и пожарной безопасности. Особенно это актуально, если договор долгосрочный и вы планируете работать в арендованном помещении несколько лет.

Нет	Обязанности арендаторов по обеспечению пожарной безопасности	Описывать
1	правила пожарной безопасности	Они утверждены приказом и должны соответствовать Постановлению Правительства РФ № 1479. В них описаны обязательные требования пожарной безопасности в помещениях и зданиях, которые должны соблюдать все работники.
2	Инструктаж по пожарной безопасности	Провести вводное обучение для всех принятых на работу сотрудников. Впоследствии могут проводиться первоначальные, периодические, незапланированные и целевые брифинги. Их результаты документированы в журнале.
3	Основные меры пожарной безопасности	Они предусматривают размещение огнетушителей и планов эвакуации, контроль наличия электроприборов, обеспечение работоспособности противопожарных средств и другие действия и меры.
4	Пройти пожарную проверку	Проверки проводятся согласно утвержденному годовому плану. Для проверки используются контрольные вопросы, список которых зависит от типа объекта.

По условиям договора

Лучше всего, если все вопросы, связанные с пожарной безопасностью, будут подробно описаны в договоре. В случае достижения соглашения стороны могут оговорить любые условия относительно ответственности и обязательств.

Однако основная ответственность арендатора за пожарную безопасность распространяется только на объект недвижимости, в котором он работает. Недопустимо возлагать вину за вещи, не имеющие никакого отношения к арендатору. Например, при аренде дома арендатор никоим образом не может нести ответственность за сохранность подвала.

1. Арендодатель отказался согласиться с нашими условиями по вопросам пожарной безопасности. Можно ли принудить человека подписать договор при определенных условиях? Нет, соглашение может быть достигнуто только тогда, когда обе стороны согласны со всеми условиями сделки. Если арендодатель не согласен на ваши условия, вам придется искать компромиссы в вопросах пожарной безопасности.
2. Во время договора аренды нас оштрафовали за нарушение пожарной безопасности. Могут ли быть наложены штрафы на собственников, если они изначально не обеспечат соблюдение всех требований? Это зависит от условий договора и характера нарушений, обнаруженных пожарной инспекцией. Например, если в арендуемом помещении происходит нарушение основных мер пожарной безопасности, это всегда будет распространяться на арендодателя.
3. Планируем продлить договор аренды. В настоящее время мы получили штрафы за пожарную безопасность. Повлияет ли это на продление аренды? Решение остается за арендодателем. Он может отказаться продлевать договоры с недобросовестными арендаторами, если нарушения пожарной безопасности угрожают людям или имуществу.
4. Мы арендовали два объекта недвижимости, и в них не было пожарной сигнализации. Можно ли в такой ситуации найти выход и работать в помещении? Нет, датчики сигнализации должны быть установлены в каждом помещении, где постоянно или преимущественно кто-то находится. Поэтому до начала работ в арендуемом помещении необходимо установить сигнализацию.

Сотрудники арендатора должны соблюдать общие правила пожарной безопасности, распространяющиеся на все здание. Это касается, например, использования мест для курения, использования приборов и оборудования вне основного арендуемого помещения.

Но арендатор не будет нести личную ответственность за противоправные действия, совершенные его работниками за пределами арендуемого имущества, если только они не действуют по прямому указанию руководителя. В этом случае виновный может быть привлечен только к личной ответственности.

Обеспечение огнетушителями помещений и зданий также является обязанностью собственника объекта

В силу закона

Если содержанием договора каким-либо образом не определены обязанности по обеспечению пожарной безопасности, они могут определяться в соответствии с Законом № 69-ФЗ и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации:

• Основные меры пожарной безопасности всегда должен обеспечивать фактический собственник помещения, т.е руководитель организации арендаторов (Закон № 69-ФЗ);
• Владельцы зданий несут ответственность за соблюдение основных требований пожарной безопасности, включая соблюдение и работоспособность защитных систем, соответствующие особенности запасных выходов и других помещений;
• Арендаторы будут нести ответственность за нарушения пожарной безопасности, возникшие в результате их действий и решений (например, если нарушение вызвано неправильной перепланировкой).

Если возникнет спор по поводу разделения обязанностей, его можно решить в суде. Также можно обжаловать приказ или решение начальника пожарной охраны, если документы составлены на имя не того виновного лица.

Арендаторы могут взять на себя некоторые обязанности, первоначально возложенные на арендодателя. Например, при отсутствии пожарной сигнализации на момент передачи имущества договором может быть предусмотрено проектирование и установка пожарной сигнализации в арендуемом помещении. Такие сборы могут быть включены в стоимость аренды по договору.

В перечень мероприятий входит подготовка и размещение постов пожарной безопасности на видных местах

Как правильно составить договор

Договор аренды составляется в трех ситуациях: если его предметом является недвижимое имущество, если одной из сторон является предприятие или если он действителен более одного календарного года.

Для его составления необходимо подготовить обязательные документы, посредством которых можно установить право собственности на объект и личности сторон арендных отношений.

Важно подробно указать передаваемое имущество, срок, стороны и цену. Дополнительно в договоре уточняются обязанности арендодателя и арендатора.

Перед заключением

Перед подписанием договора необходимо проверить соответствие здания или помещения техническим нормам пожарной безопасности. Вы можете сделать это самостоятельно или с помощью третьего лица.

Пожарная проверка арендованного дома	Описывать
Аудит	В ходе проверки сотрудники проверяют документацию и системы безопасности. Благодаря проверкам можно снизить пожарные риски и выявить нарушения.
Ни	Проводит сертифицированная компания. Результаты проверки оформляются в виде плана по устранению нарушений.

Пункты ответственности

Основная обязанность собственника – сдать недвижимость в пригодное для использования состояние в оговоренный срок. Арендодатель обязан заранее устранить оговоренные дефекты и при необходимости провести капитальный ремонт. В договоре должны быть прописаны все обязанности арендодателя и арендатора.

Если в договоре нет такого пункта

Если в договоре не указаны обязательства сторон, в случае их нарушения дело будет передано в суд. В этом случае окончательное решение будет принимать уполномоченный орган.